Jak velká je odměna za zprostředkování (provize) u realitní kanceláře?

Jaká velká provize je vlastně pro realitní kancelář obvyklá? Existují nějaká pravidla, zvyklosti? Kde bychom měli být obezřetní? Co bychom měli za provizi dostat?

Na počátku je třeba říci, že provize za zprostředkovaní realitního obchodu je smluvní. Záleží tedy na dohodě mezi klientem a realitní kanceláří. Jedná-li se však o prodej nemovitosti, je obvyklé, že se výše provize pohybuje v rozmezí 3-8% z dosažené, tedy konečné prodejní ceny. Skutečná prodejní cena se totiž může lišit od ceny, za kterou prodávající nemovitost na počátku nabízel. Proč? Vzájemná dohoda prodávajícího s konkrétním kupcem často původní prodejní cenu poněkud sníží.

Co vše byste měli za provizi realitní kanceláře dostat?

Prodej nemovitosti začíná již zpracováním zakázky u klienta, tzv. náběr zakázky. Už tam by měl dobrý makléř vysvětlit zájemci veškeré náležitosti prodeje, měl by naznačit průběh celého obchodu a měl by budoucímu prodávajícímu pomoci s informací o ceně nemovitosti v místě a čase obvyklé. V této fázi se také makléř snaží získat co nejvíce potřebných dat k prodeji a pořídí fotodokumentaci k prezentaci nemovitosti. V ceně provize je rovněž následná prezentace zakázky, tedy její zveřejnění obvykle na speciálních realitních serverech, v realitních časopisech, popřípadě na veřejných tablech. Provize pochopitelně pokrývá jednotlivé prohlídky s klienty, potencionálními kupci. Je třeba si uvědomit, že běžný prodej, za cenu obvyklou je spíše záležitostí měsíců a jednotlivých prohlídek bývá třeba i patnáct, dvacet, než se podaří najít skutečného zájemce. Pakliže se našel vážný zájemce, přichází fáze přípravy dokumentů a smluv potřebných pro prodej nemovitosti. V ceně provize realitní kancelář obvykle zajišťuje Dohodu o složení finanční jistiny (tzv.rezervaci), Smlouvu o budoucí kupní smlouvě (obvykle pro potřeby úvěru pro kupujícího), Kupní smlouvu, Znalecký posudek pro výpočet daně z převodu nemovitosti, Dohodu o úschově finančních prostředků(je-li úschova provedena u realitní kanceláře), dále pak Návrhy na vklad jednotlivých úkonů u katastrálního úřadu (zástava, kupní smlouva apod.), příslušné kolky a poplatky spojené s ověřováním podpisů a listin, originální výpisy z listu vlastnictví, katastrální mapy, Předávací protokol  i tzv. energetický štítek budovy. Pochopitelně, kancelář by Vám měla pomoci také s přiznáním daně z převodu nemovitosti, či s běžnými právními aspekty kolem převodu nemovitosti, např. ve spojitosti s dědictvím, exekucemi, věcnými břemeny, daňovými souvislostmi a podobně. Je zjevné, že prodej nemovitosti je časově a finančně poměrně náročný proces. Je-li prodávaná nemovitost v nezvykle nízké ceně, je možné domluvit také provizi pevnou. Pro představu. Pokud bychom prodávali např. garáž v horším stavu, v horší lokalitě, např. v ceně 80.000,- Kč, tak i nejvyšší provize 6%, tedy 4.800,- Kč nedokáže krýt veškeré náležitosti prodeje.

Na co si dát při stanovení provize pozor?

Je-li rozsah činnosti a výše provize podchycena písemně, nemělo by Vás čekat na závěr prodeje nějaké nemilé překvapení. Jediný chyták se někdy ukrývá v nenápadné formulce ,,provize bez DPH“. V současnosti je výše DPH stanovena na přátelských (pro státní kasu) 21%. A teď počítejme. S realitní kanceláří jste se na počátku prodeje dohodli na provizi ve výši 3%. Jen, přehlédli jste formulku ,,bez DPH“. Uběhlo 6-7 měsíců, nemovitost se nakonec prodala za 3 miliony korun, kupní cena se už hřeje na vašem účtu a zbývá jen doúčtovat provizi. Víte přesně, že provize je 3%, tedy nějakých, bratru, 90.000,- Kč. Jaké překvapení však nastane, když realitní kancelář upozorní na formulku ,,bez DPH“, přičte příslušnou daň a účtuje Vám 108.900,- Kč. Je rozdíl platit 90.000,- nebo bez stovky rovnou 109.000,-Kč. Doporučuji tedy vyjasnit předem, na počátku prodeje, je-li výše provize už s DPH, nebo bude DPH k provizi přičteno. Pokud provize není smluvně podchycena, nebo, smlouva o prodeji nemovitosti neexistuje vůbec, je situace méně přehledná a nejistá.

Co tedy v ceně provize není?

Realitní kancelář nemůže pochopitelně z provize hradit daň z převodu nemovitosti (nyní 4%). Pokud kupující kupuje nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru, znalecký posudek pro účely úvěru (tedy ne pro daň z převodu nemovitosti) a zástavní smlouvu pro zajištění úvěru hradí kupec, a to obvykle v poplatcích spojených s vyřízením hypotečního úvěru, přímo v bance, která poskytuje úvěr. Trvá-li některá ze stran na nezávislé úschově kupní ceny např. prostřednictvím externího notáře, i tyto poplatky je třeba předem dohodnout a upřesnit způsob úhrady. Zpravidla nebývají v ceně provize.

Proč je provize stanovena v procentech? Nebylo by lepší předem stanovit přesnou, neměnnou cenu za službu?

Provize stanovená v procentech je spravedlivější pro obě strany. V momentě, kdy svěříte prodej nemovitosti realitní kanceláři, stáváte se v určitém ohledu partnery. Jednoduše řečeno:,,Jste na jedné lodi“. Kupní cena pro prodávajícího, ale i provize pro realitní kancelář bude zaplacena až při úspěšném prodeji nemovitosti. Bývá zvykem, že prodejní cena na počátku prodeje je stanovena o něco výš, než jaká je nakonec skutečná cena při uzavření obchodu, tedy při skutečném reálném prodeji. Vždy záleží na míře, ale lze říci, že je přirozené, když prodávající chce prodat co možná nejdráž a naopak, kupující má snahu koupit co možná nejlevněji. Když dojde v průběhu obchodu k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím a cena poklesne, poklesne tak i současně výsledná cena provize, která je vyjádřena v procentech. Proč platit kanceláři stále stejnou, pevnou provizi, když došlo k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, a kupní cena byla poněkud snížena? Současně má prodávající jistotu, že realitní kancelář po celou dobu prodeje dbá o to, aby prodávala jeho nemovitost za co nejvyšší možnou cenu a dosáhla tak i nejvyšší možnou provizi. V situaci, kdy je provize neměnná, realitní kanceláři již tolik nezáleží na tom, za kolik prodá, ale pouze na tom, aby došlo k obchodu za jakýchkoliv cenových podmínek. Jistě si umíte představit, že v jistém citlivém momentě obchodu, kdy prodávající už delší dobu potřebuje nutně prodat, pak proti prodávajícímu stojí kupec se snahou koupit co nejlevněji a realitní kancelář se snahou prodat za každou cenu. Všechny tyto negativní důsledky jsou však při provizi stanovené v procentech z ceny utlumeny. Realitní kancelář má do poslední chvíle snahu prodat za co možná nejvyšší cenu, aby i provize byla co nejvyšší. Nejvyšší prodejní cena je také pochopitelně i cíl prodávajícího, majitele nemovitosti.

Kdo a kdy platí provizi?

Při prodeji nemovitosti platí provizi prodávající. Nabízená prodejní cena je však obvykle prezentována včetně provize. Kupujícímu je v zásadě jedno, je-li provize jedna koruna, nebo jeden milion, kupující se snaží koupit pokud možno co nejlevněji. Provizi platí prodávající až po úplném dokončení obchodního případu, zpravidla tedy až v době, kdy prodávající nemovitost převedl a obdržel plnou kupní cenu. Opět podotýkám, vyjasněte si předem platbu DPH, vyhnete se tak rozčarování. Naopak, prodávající neplatí provizi, pokud realitní kancelář nedokázala nemovitost prodat. U pronájmu nemovitosti je situace poněkud odlišná. Výše provize bývá z pravidla ve výši jednoho měsíčního nájmu a platí ji zájemce, tedy budoucí nájemce. A zase, i tady, jedná-li se o rozsáhlý objekt, kde je předpoklad, že objem práce bude větší, časově náročnější, je možno provizi navýšit také o 1/12 ročního nájemného a tu pak uhradí také pronajimatel, tedy majitel pronajímané nemovitosti.